• 房贷按揭违约:房产商负何责

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  • 发布时间: 2013-05-08 16:18:57
  •         2003年8月12日,农某与某房产公司签订一份商品房买卖合同,双方在合同中约定:农某购买房产公司正在兴建的某大厦802号房,面积120平方米,总价41万元,首付12万元,余下以按揭贷款的方式偿还。双方还对违约责任、权利与义务作了规定。
            2003年10月24日,农某与当地建设银行办理了购房贷款协议。协议约定:以农某所购房屋作抵押,房产公司根据银行的要求对贷款承担连带保证责任。签订贷款协议后,双方到房地产管理部门办理了期房抵押登记,建行依照约定向农某提供了贷款。2004年5月,农某因与房产公司就房屋质量以及办理产权证等问题产生纠纷,不再按约归还银行贷款。建设银行经催告,农某仍然没有归还贷款的表示。
    2005年1月,建设银行将农某起诉到法院,并要求房产公司承担全额连带保证责任。
            诉讼中,房产公司辩称,农某已经以房屋作了抵押,按照“物保”优先于“人保”的原则,在农某违约的情况下,银行应先以抵押房屋优先受偿,不足部分再由房产公司承担连带责任。
        审理中法院查明:该房屋虽已交付,但因种种原因农某至今未取得房屋权属证书。最终,法院认定,农某没有按照协议约定归还贷款,经催告后仍然不归还,已经构成违约,建设银行要求解除合同并让农某偿还贷款的主张是合理的。农某在贷款时虽然以购买的期房作了抵押,但由于抵押的房屋在起诉时仍然没有办理房屋权属证书,该抵押不是完全法律意义上的物权抵押,对房产公司提出的“物保”优于“人保”的抗辩不能支持,房产公司对此应承担连带保证责任。法院遂判决农某在判决生效后15天内归还全部贷款,并支付相应的贷款利息与罚息;房产公司对农某贷款本息承担连带责任。
            本案涉及按揭贷款中期房的抵押效力以及房产商在按揭贷款中应如何承担责任的问题。关于按揭贷款中的期房抵押效力如何,法律没有明确的规定,但法学界普遍认为,在按揭贷款中,房产商交付合格现房以前,抵押物在实物上与法律上并不存在,“期房抵押”不是真正法律意义上的物权抵押。有专家认为,楼花按揭期间,买方向银行提供的抵押不是物权的抵押,而是权益的抵押,是买方将自己的期待权予以抵押。只有买方取得房屋产权证书,同时与银行办理抵押登记,才是真正的物权抵押。楼花按揭的法律性质有别于我国法律规定的抵押担保方式,属于一种特殊的房屋抵押贷款方式,不能简单地运用担保法调整楼花按揭关系。因此,在按揭贷款中,期房抵押登记,相对于现房抵押,其实质只是一种期待权抵押,不构成“物保”。在买房人没有取得房屋权属证书,没有办理现房抵押登记前,房产商应该向银行承担连带保证责任。