• 对YJG—98《商品房购销合同》引发纠纷的几点看法

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  • 作者: 吴黎明律师
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  • 发布时间: 2013-02-12 20:52:20
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       消费者与房地产开发商以YJG—98《商品房购销合同》文本签订的合同近年来引发了一系列纠纷,昆明市各基层法院、中级法院、高级法院对此作出了许多不同的判决,从而引起社会公众对这些判决的种种疑问。本人从律师的角度阐述一下对这类案件的几点初浅看法,供审判庭参考。

       一、关于合同说明第6条的含义
       (一)、现有法律法规对“公用面积”的定义
      仅就“公用面积”四个字的含义,现有法律法规对此没有任何定义。而对“公用建筑面积”的含义,在建设部“建房(1995)第517号”文件《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》却有明确的规定,即包括幢内和幢外公用建筑面积。因此,“公用面积”的外延大于 “公用建筑面积”,而“公用建筑面积”的外延又大于“幢外公用建筑面积”或“幢内公用建筑面积”。
       (二)、普通消费者对该条内容可能产生的理解
       大家都知道,“公”是与“私”相对应的词,该条说“单位售价已包括公用面积的建设费用,销售单位不得对公用面积另行计价和销售。”作为不具备相关专业知识的普通消费者,他的理解通常为:“公用”不计价,那么就只应以“私用部分”计价,即套内部分计价。法律也没有要求普通消费者对此概念应理解到何种程度,更何况,消费者的这种理解与法律规定是相吻合的。这里当然也不排除某些消费者已经认识到自己所购买的房屋计价面积为含公摊的总建筑面积,因利益诱惑而参与到诉讼中来。
       (三)、开发商对该条内容可能产生的理解
       有些开发商可能对此条说明疏忽了,而按自己以前的做法来与消费者签合同,他本身对计价面积可能当然理解为“含公摊的总建筑面积”。等到发生纠纷,才意识到自己大意了,从而临时搬出省建设厅、省工商局来对合同作解释,以避免自己的损失。
       如果开发商充分注意到该条说明,他应该引起足够的重视,他应该意识到一般社会公众对该条的理解可能与自己的理解不符。开发商不可能在当时就对“公用面积”得出“公用面积是指建筑物以外的公用建筑面积”的理解,因为这种理解是缩小“公用面积”本来含义的理解。开发商的这种理解没有法律依据。这里也不排除有些开发商故意利用消费者可能的理解达到提高房屋售价的目的。
       (四)、省建设厅、省工商局对该条说明的解释
       他们的解释人为地缩小了“公用面积”的本来含义,限制其范围为“整幢建筑物以外的公用面积”,其解释没有法律依据。这或许是他们制定该合同文本时的本来想法,其初衷是为了保护消费者的合法权益、规范开发商的行为。但由于用词不严谨,又没有及时对可能产生的歧义作出解释,所引发的后果也是他们始料未及的。在一定程度上讲,他们给某些开发商对消费者实行价格欺诈提供了可乘之机,也给这一系列的纠纷埋下了隐患,对消费者权益反而有可能造成损害。因此,他们事后的解释无法改变当事人双方在签订合同当时对合同条款的理解,更无法挽回消费者因此造成的损失。

       二、关于《合同》文本第二条第四款“建筑面积”的含义
       (一)按《建筑面积计算规则》和《房产测量规范》及《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》的规定,“建筑面积”只是建筑房地产业内的专业术语,是相对于“非建筑面积”或“使用面积”而言的,如果“建筑面积”前面不加任何修饰性定语,或在具体的法律中限定其在该法中的含义,其只是一个测量上的术语。
       (二)怎么理解“建筑面积”在具体合同中的确切含义,就要结合上下文来加以理解。首先,从“合同附件(一)房屋平面图”的尺寸标注情况来看:如果从标注情况结合约定面积数量能够明确确定是指套内部分或含公摊的总建筑面积,就可以据此加以判断;如果标注不清无法判断是指套内还是含公摊,就应以合同说明第6条约定为准,理解为按套内建筑面积计价。其次,可以从每个案件的具体情况以及签约后双方的某些行为来判断双方当事人对计价面积的真实理解。在无法探知其内心真意时,应以正常人的通常理解为准。
       (三)省建设厅、省工商局对该合同条款的解释
       他们解释为“此处建筑面积是指套内建筑面积和该幢建筑物以内应分摊的公用建筑面积之和”。这种解释同样没有法律依据,是对测量术语“建筑面积”含义的具体限定,其无法改变当事人双方在签订合同当时依据合同上下文对“建筑面积”含义的理解。

       三、按套内建筑面积计价销售商品房为现有法律法规及中央、各省市政府所倡导,这种计价方式与现有规定并不矛盾
       根据《商品房销售管理办法》和《建设部国家计委国家经贸委财政部国土资源部国家工商行政管理总局监察部关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》(建住房[2002]123号文件)及中央、各省市政府的相关规定,按套或套内建筑面积销售商品房的计价方式,不仅不为法律所禁止而且为法律所提倡。这种计价方式与《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第五条第二款规定的“商品房销售面积==套内建筑面积+分摊的公用建筑面积”并不矛盾,开发商不能因为双方当事人约定按套内建筑面积计价,就只卖套内部分给消费者,开发商保留公摊面积的产权而消费者无权使用公摊部分。法律强制规定销售面积的组成,却没有强行规定必须按“计价面积==套内建筑面积+分摊的公用建筑面积”这一种方式计价,相反却积极推行按套内建筑面积计价销售商品房。

       四、省建设厅、省工商局于2000年4月5日联合下发的“云建房(2000)第287号”文件的效力问题
       按《合同法》的相关规定及立法精神,任何单位和个人都不得非法干预当事人双方订立合同,合同的全部条款都应由当事人约定而不能由第三人决定。合同约定不明时,可以协议补充,不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。省建设厅、省工商局不具备解释合同的法定主体资格,其事后的解释无法改变当事人双方在订立合同时根据合同条款对其内容的理解。
       根据合同说明第11条,我们可以看出:①“本合同于一九九八年十月一日起实行”,显然是指合同文本,而不是指当事人双方签订的合同本身,因为不同的合同,签订的时间不同,不可能都在一九九八年十月一日起实行。②“销售商品房应使用本合同,条款由云南省建设厅、云南省工商行政管理局负责解释,”显然也是指合同文本,即双方对合同条款认识不同时,在签约时可请两部门解释,并没说发生争议后,条款由两部门解释。因为该解释直接关系到合同主要内容即单价和数量计量及总房款问题,这些问题在合同签订时就已确定,不可能靠事后的解释来确定。当该解释与合同约定内容不符时,应以合同约定为准。
       如果采信该解释,可能会引发新的诉讼,即撤销合同或因欺诈双倍赔偿之诉。
       对于那些确信所购房屋应按套内建筑面积计价并据此支付房款购买房屋的消费者来说,如果没有相反证据证明他在签订合同时就已清楚地知道是按含公摊面积的总建筑面积计价时,我们只能认定消费者的理解是正确的,是没有过错的。很显然,当总房款不变时,以套内建筑面积计价的房屋单价要高,以含公摊的总建筑面积计价的房屋单价要低。如果消费者基于对合同的正常理解而以按套内建筑面积计价的单价购买了房屋,现法院判决应按含公摊的总建筑面积计价,就与他订立合同时的真实意思不符,他当初接受较高的单价所依据的前提就发生了变化,他因此必然受到损失。消费者据此虽不能提起违约之诉,却可以另行提起撤销合同之诉或欺诈双倍赔偿之诉。消费者的损失不能由消费者自己承担,因为,他之所以认定应按套内建筑面积计价,是从合同的相关条款得出的,而不是什么误解,这种理解已为昆明市各基层法院及中级法院的诸多判例所证实,法官们都这样理解,你能要求消费者如何理解?
       至于开发商和省建设厅、省工商局对“公用面积”限定为“建筑物以外的公用面积”,而将“建筑面积”限定为“套内建筑面积与建筑物以内的公摊面积之和”,是缩小或限制了其本来含义,没有法律依据。作为建筑房地产行政管理部门和专业的房地产开发商,对这些术语的含义应该比普通消费者更清楚,他们要作出限定其意义范围的解释,应在合同签订之前,而不是在合同发生纠纷之后为了避免他们的损失而作出有利于开发商的主观任意解释。由于他们没有及时作出解释,而放任消费者理解为按套内建筑面积计价从而接受较高房屋单价的事实发生,实际等同于间接故意隐瞒了他们认为的“以含公摊的总建筑面积计价的所谓真实情况,诱使了消费者作出错误的意思表示,对消费者构成了价格欺诈,其主观虽不一定能认定为直接故意,但间接故意是显而易见的。其过错在开发商和省建设厅、省工商局,而不在消费者,因此造成消费者的损失不能由消费者来承担。根据我国《消费者权益保护法》的规定,省建设厅、省工商局应当承担“在各自的职责范围内,采取措施,保护消费者的合法权益”的职责,而不能把自己过失行为造成的损失转嫁到普通消费者身上。

       五、时效问题
       按YJG—98《商品房购销合同》对面积差异处理的条款约定,违约之诉的时效应从消费者清楚地知道房地产产权登记机关实际测定的房屋面积之日起计算,如果开发商向消费者明示了有权机构的房屋面积测绘报告,则从消费者收到房屋面积测绘报告之日起计算。否则,应从消费者拿到房产证并看到房产证上的面积记载事项之日起计算。而不能以房屋交付使用、转移占有之日起计算。这样有助于加强开发商的房产测绘意识,增加房屋面积透明度,因为这本来是开发商的义务,也符合该合同相关条款的约定。
       撤销之诉和欺诈双倍赔偿之诉的时效应从消费者知道或应当知道省建设厅、省工商局的“云建房(2000)第287号”文件之日起计算。因为该文件未作为具有普遍约束力的规范性文件在有关报纸上广为刊登并为社会公众所周知,它是针对个案作出的,所以不能以其作出文件的日期为时效起算点,消费者不可能在该文件作出之日就知道该文件的具体内容。很多提起过违约之诉的消费者都是在法院开庭时对方提出此份文件作为证据使用时才知道有这个文件的,因此,大多数消费者的时效并未超过。

       六、关于该类纠纷判决时的价值取向问题
       该类案件的中心应围绕签订合同当时当事人对计价面积的理解来进行,也就是消费者在签订合同时是理解为按套内建筑面积计价还是按含公摊的建筑面积计价。如果根据合同相关条款可以明确确定,或有充分证据证明消费者明知是按含公摊的总建筑面积计价而接受合同条件的,则以认定的结论为准。如果无法明确认定,则应作出有利于消费者的判决。除非房屋单价过低,而开发商又能证明其价格组成确实只能以含公摊的总建筑面积计价才能维持其合理的利润水平的,可以公平原则来作出裁决。
       只有这样,才能加强省建设厅、省工商局依法行政的意识,促进开发商的合同意识、依法经商意识的形成,促进房地产业走上规范管理的健康发展之路。这样也有利于纠纷的解决,使普通老百姓看到法律的公平和公正。

       此 致
    昆明市中级人民法院

    律师:吴黎明

    2003年6月3日