• 买房贷款遭拒谁负责

  • 来自: 昆明律师网
  • 作者: 云南律师
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  • 发布时间: 2012-12-25 18:50:21
  • 案情简介:吴先生最近很窝火。他看中了一套45.5平米的房子,原打算出173万元给买下来的。不料,却在贷款时遭到拒绝。为此,他不得不放弃中意的房子。日前,上海市第二中级人民法院的终审判决,明确了吴先生还得给卖房人赔上25万余元的违约金。去年7月份,吴先生在中介公司的介绍下,与人签下了一纸购房意向书,约定他以173万元的价格买下对方北京西路一套房子。之后,吴先生爽快地付了10万元定金。一个月后,吴先生跟卖家正式达成了购房合同。合同在确认173万元房屋转让款的同时,还对付款、腾房、验收、过户等事项一一作了规定。与此同时,合同中还写明,如果吴先生没能按约付房款,得从违约次日起按未付款的日万分之五支付违约金,直至实际付款日。如果吴先生超过预定付款日10天还没能付出房款,则在向卖房人赔10天的违约金外,卖房人还有权单方解除合同并获赔总房价款的20%

    签订合同的当天,吴先生就向卖家支付了首期房款42万元。之后,吴先生的贷款申请没有获得通过,也无力继续履行买房合同,双方也就一直没有办理过户手续。因为谈不拢解约的事,吴先生就向法院起诉,要求解除合同,并请求法院判决对方返还自己已付款项及相应利息。吴先生告诉法院,他在上海以外已有两套房产,且在上海纳税时间未满一年,因此,20109月无条件暂停发放第三套房贷政策的出台,导致他无法申请到贷款。这事是他在签合同时无法预见的,他认为这符合合同法的情势变更原则,他不构成违约。卖房人则觉得,即使吴先生贷款碰到问题,也应当根据合同约定以现金补足。考虑到吴先生的实际情况,卖家自愿下调赔偿金为总房价款的15%

      法院认为,吴先生作为买方在签订买卖合同之前应当对自身的履约能力,包括贷款条件以及政策调控风险等进行充分的了解和分析,从而慎重作出购买与否的决定。差别化信贷的房产新政早在20104月中旬出台,楼市二次调控政策是在2010929出台的。因此,在双方合同履行期间并没有调控政策出台,吴先生以楼市政策调控作为不能继续履行合同的辩解理由,依据不足。双方在合同中关于总房价款20%赔偿金的约定,是针对一方违约导致对方行使合同解除权以后,违约方应当承担的违约责任。对于因违约所造成的实际损失,应当由请求减额的违约人吴先生负举证责任。他提供的网上二手房信息反映的只是二手房的挂牌价而非成交价,不能证明房产市场处于上升趋势。相反,随着中央的二次调控政策出台,上海随即于发布了包括限购令在内的实施细则。自此,上海二手房市场开始下滑,特别是中心城区的二手房成交越发低迷。事实上,本案中所涉及的房屋也被以低于原合同价近20万元的价格挂牌,却一直没能成交。此外,违约金既具有赔偿性又有惩罚性,总房价款20%的违约金并未过分高于造成的损失,卖家自愿将违约金标准降低为总房价款的15%,可予准许。据此,法院判决卖家向吴先生退还扣除25万余元违约金后的余款及相应利息。这一判决得到了上海二中院的终审维持。